关于杭州建筑市场的调查报告
据我们调查目前杭州市区建筑工程施工点约1400多处，分布于城市各个角落;而从事建筑行业的外地民工已攀升至20余万人次，约占在杭外来务工者总数三分之一。2006年1-5月杭州批准预售商品房面积383.22万平方米，其中批准预售商品住宅340.23万平方米;完成商品房预售面积234.27万平方米，其中商品住宅预售196.38万平方米。住宅存量的积压已经对开发商的资金回笼产生影响，由于资金压力，不少开发商开始选择战略收缩，新开工面积大幅度减少。2006年1-5月杭州全市房地产新开工面积为224.87万平方米，同比下降12.7%。在这种形势下，我们小组对杭州建筑市场进行了一次比较深入的调查，具体情况如下:
一、调查目的
掌握杭州建筑市场规模和建筑成本、建筑材料价格及价格的波动、建筑市场的劳动力资源等情况，了解房地产市场的发展趋势，从而使我们的企业以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益。
二、调查对象及范围
主要对象是一般的商品住宅楼，不包括经济适用房、农村多层住宅、廉租房、安居工程及别墅、商业用房等;主要范围为整个滨江区及其附近的萧山区市心路两旁及其以西地块、杭州市区钱塘江北岸及钱江新城地块。
三、调查方式
本次调查主要采取的是实地调查法并结合咨询专业人士，查看相关书报及网上资料，对杭州钱江新城、滨江区、萧山区共计36个楼盘，总建筑面积701万平米，进行了比较详细的调查。
四、调查的内容
分3部分:1、现有住宅类房地产开发、销售规模;2、开发成本;3、建材、劳动力价格波动情况。
五、调查结果
调查结果根据我们调查的主要内容分三部分阐述:
(一)现有住宅类房地产开发、销售规模
滨江区板块房产作为占据杭州八城区楼市1/3量的大板块，其动向一直深受业内外关注。本次我们调查了滨江区16个主要在售楼盘，总建筑面积365万平米;萧山区市心路两旁及其以西地块14个主要在售(或将售)楼盘，总建筑面积250万平米;杭州市区钱塘江北岸钱江新城地块6个主要在售楼盘，总建筑面积86万平米(详细资料附后)。
从在售楼盘的情况来看，虽然这两年政府为抑制房价涨幅过大，制定了一系列政策，比如增加土地供应、减少贷款比例、提高首付比例、增收增值税、加大经济适用房及廉租房的建设投入等等，但商品房价有增无减。在我们调查的滨江区16个楼盘中，价格最低的是位于西兴镇的“中央园景宅”均价5800元/m2，位于钱江四桥南岸以东，紧靠钱塘江的“旅游·水印城”均价已达9000元/m2 。相对滨江来说，一江之隔的杭州钱江新城商品住宅楼均价已达12000元/m2，杭州新紫云房地产开发有限公司开发的“水岸帝景”均价16000元/m2。紧邻滨江的萧山区房价相对低一些，从我们的调查资料中可看出，均价一般在5000~6000元/m2之间。据有关部门统计2006年杭州市人均收入约为1700元/月，与房产价格相比，可想而知了。(附表A~D)
A、楼盘均价
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楼盘均价 |
占调查楼盘比率 |
所属区域 |
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5000元/m2以下 |
11.1% |
萧山区 |
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5000元/m2~6000元/m2 |
19.4% |
萧山区、滨江区 |
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6000元/m2~7000元/m2 |
16.7% |
萧山区、滨江区 |
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7000元/m2~8000元/m2 |
22.2% |
滨江区 |
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8000元/m2~9000元/m2 |
11.1% |
滨江区 |
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9000元/m2~10000元/m2 |
5.6% |
滨江区、钱江新城 |
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10000元/m2以上 |
13.9% |
钱江新城 |
B、得房率
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得房率 |
占调查楼盘比率 |
所属区域 |
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70%~75% |
8.3% |
萧山区、滨江区 |
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75%~80% |
36.1% |
萧山区、滨江区、钱江新城 |
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80%~85% |
33.2% |
萧山区、滨江区、钱江新城 |
|
85%以上 |
19.4% |
萧山区、滨江区、钱江新城 |
C、容积率
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容积率 |
占调查楼盘比率 |
所属区域 |
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1.0以下 |
3.1% |
萧山区 |
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1.0~2.0 |
21.2% |
萧山区、滨江区 |
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2.0~3.0 |
33.3% |
萧山区、滨江区 |
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3.0~4.0 |
33.3% |
萧山区、滨江区、钱江新城 |
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4.0以上 |
9.1% |
钱江新城 |
D、建筑面积(m2)
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建筑面积 |
占调查楼盘比率 |
所属区域 |
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10万以下 |
14.3% |
萧山区、滨江区、钱江新城 |
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10万~20万 |
34.3% |
萧山区、滨江区、钱江新城 |
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20万~30万 |
28.6% |
萧山区、滨江区、钱江新城 |
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30万~40万 |
17.1% |
萧山区、滨江区 |
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40万以上 |
5.7% |
萧山区、滨江区 |
(二)开发成本
房地产开发成本相对来说统计比较困难，影响的因素比较多，而且每个楼盘根据其地段、设计的不同风格、不同档次、所采用的材料、不同的容积率等等，开发成本相差较大。
根据我们的调查了解，房地产开发成本主要有如下6个方面构成:
1、土地出让金(包括契税):
这是影响房地产开发成本的主要内容之一，土地出让金现在一般分划拨和拍卖，以拍卖为主，从调查的滨江区16个楼盘来看，大部分是拍卖的，价格依据地段的不同而相差较大，滨江区地块中相对来说越远离钱塘江，土地出让金越便宜，比如位于钱江四桥南岸以东，紧靠钱塘江的“旅游·水印城”、钱江四桥与钱江一桥中间，紧靠钱塘江的“盛元·慧谷”土地出让金已达每亩700万左右;滨江区政府南面如“风雅钱塘”等地块在450万/亩左右;到西兴镇上如“中央园景宅”、“风情苑”一般在200~300万元/亩。根据容积率的不同，土地成本折算到每平米建筑面积大概在2000~3000元左右。但象钱塘江北岸如钱江新城地块，土地出让金已达1000万/亩;萧山区本次调查的市心路两旁及其以西地块是发展前景相对比较好的地块，土地出让金平均在400万/亩。
2、设计、监理费:一般来说，设计、监理费相对比较固定，随楼盘地段影响不是很大，在50~70元/m2。但如果设计要求比较高，邀请国内外设计大师或国外设计单位进行设计，成本就会提高。
3、建安成本:包括土建、安装、区内道路、给排水、电力、消防、景观绿化、智能化、通信、燃气等等。根据我们的调查，建安成本相对来说也比较稳定，同期建造的同类建筑滨江区、钱江新城、萧山区基本差不多，主要影响因素在于设计要求、品位和风格不同，象多层住宅、小高层或高层、框架、框剪或砖混结构，层高、户型结构都将影响成本，一般建安成本在1500~2000元/m2。
4、建设项目规费:我们调查的三个区块中，建设项目规费基本相同，主要有市政基础设施配套费、新型墙体专项基金、白蚁防治费、质监费、建筑地方高等教育费等。一般在90~110元/m2。
5、建设单位办公费、财务费:根据每个房地产开发公司的不同情况而不同，特别是财务费用，开发商自有资金充裕，相对来说财务费用支出就少，贷款比例越高，财务费用开支就越大，成本也越高。另外施工周期越长，建设单位办公费、财务费开支也就越大，因此很难折算到每平米建筑面积的单方造价。
6、销售成本、广告费:根据每个楼盘销售的不同情况而相差甚远，如果一个楼盘开盘时销售情况良好，其销售成本、以后的广告费投入就会减少，如果开盘时销售情况不好，开发商必定要加大销售力度及广告投入，如给销售人员提成、降价促销、加大宣传力度等等，因此也很难折算到每平米建筑面积的单方造价。
从以上6个方面分析可知，房地产开发成本的不确定因素比较多，而且每个项目都具有唯一性，整个房地产市场很难找到一模一样的两个建筑物，价格对比不明显，性价比又比较难衡量，这也是目前一方面消费者认为房价虚高，房产商暴利;另一方面房地产开发商觉得风险太大，利润空间不高的原因所在。(附表E)
E、区域土地出让价
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所属区域 |
土地使用价 |
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钱江新城 |
1000万元/亩 |
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滨江区 |
250~700万元/亩 |
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萧山区 |
200~400万元/亩 |
(三)建材、劳动力价格波动情况
房地产市场开发成本中的建安成本，同期建造的同类建筑基本相差不大，但在不同的时期随着建材价格、劳动力价格的上涨，也是水涨船高，建材价格中主要建筑材料如水泥、钢材、商品砼、红砖、砂石料、木材等价格波动近年来也比较大，2004年年初开始，水泥、钢材价格暴涨，涨幅在20%左右，32.5#水泥曾达到450元/T，钢筋达到4800元/T，2005年年底，随着石油价格的上涨，石油沥青、沥青砼价格一天一个价，涨幅也超过10%，2005年下半年以后，水泥、钢材价格又慢慢恢复原来价格，32.5#水泥一般维持在230元/T左右，钢筋保持在3200元/T左右。2006年11月份，水泥价格上涨幅度比较大，32.5#水泥从原来的230元/T，已涨到近320元/T，涨幅达到40%，商品砼价格也随之涨价。相比而言，钢材、石油沥青价格基本稳定。
劳动力市场价格涨幅也比较大，普通的民工工资已由2001年的每天不到20元涨至45元，其他工种工资也都是翻倍增加。但目前来看，劳动力市场价格还是比较稳定的。
从我们调查的上述三个方面来看，住宅类房地产开发、销售规模还是比较大的，地段好、配套设备齐全的楼盘虽然价格高，但销售情况也很好，但因为受人们可支配收入的限制，大户型(150m2以上)，高价格的楼盘，因为总价太高，销售的形势没有小户型来的好，在我们调查的36个楼盘中，50~100m2的户型好像比较畅销。另外我们认为在确保工程质量、小区品位的同时努力降低开发成本才是目前房地产开发商应努力寻求的一种途径。(附表F~G)
F、建筑材料信息价与市场价比较(11月份)
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主要建筑材料 |
信息价 |
市场价 |
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水泥(32.5#) |
250元/吨 |
320元/吨~350元/吨 |
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钢筋 |
3000元/吨 |
2900元/吨~3000元/吨 |
G、劳动力资源调查
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工种 |
2005年 |
2006年 |
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架子工 |
4 ~5元/m2 |
7~8元/m2 |
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钢筋工 |
220~230元/吨 |
250~270元/吨 |
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木工 |
35~37元/m2 |
40~42元/m2 |
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泥工 |
15~20元/m2 |
20~25元/m2 |
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油漆工 |
7~8元/m2 |
12~13元/m2 |
说明:各工种费用总和分摊到房地产成本里为200~220元/m2
六、调查体会
从目前来看，杭州的房地产行业是一个生机盎然的行业，它的需求是真实的，它所有的来源都在国内，它的客户在国内，劳动力在国内，原材料也基本在国内，对经济有很大的拉动作用。但是，我们还应该看到，无论从发展规模还是速度来讲，杭州的房地产业还处于成长阶段，发展潜力巨大。
要使我们企业的产品和服务得到客户和各界的认同，要在竞争中生存和发展，就需要在策划、前期、规划设计、工程实施、成本控制、材料管理、产品营销等方面引起足够的重视。对此，我们提出以下几点建议:
(1)加强对工程项目的投资决策
工程、造价部门应配合财务部门或前期筹划部门等相关部门尽可能准确的计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、设计费、监理费等)等可能发生于工程建设项目全过程中的`费用，让决策层实现了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。
(2)抓紧、抓实工程项目的具体实施阶段
首先要抓紧工程招投标阶段的工作。其次是要加强项目施工各环节的管理和工程造价的有效控制。据有关资料统计，这一阶段影响工程投资(工程造价)的可能性只有5%~10%，节约投资的可能性已经很小，但是工程投入的大量资金却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，因此业主方在施工阶段要加强对合同的管理，重点应加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。
(3)加强对工程竣工审计各个环节的管理和控制
工程项目的审计应对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计，不仅要重视被审计项目的事后审计，竣工审计，更要重视事前和事中审计。同时要提高工程投资效益，在工程管理和造价控制的重要环节上，合理、科学的安排人员。另外，做好建设项目完成后的评估工作，提出今后中的改进方案，便于今后在项目管理和工程造价控制中的运用。
综上所述，在房地产开发项目中，必须对影响成本的各个阶段实施全过程的管理、控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益，才能使我们的企业立足于这个竞争激烈的市场。