申诉人(一审原告，二审上诉人):张XX，男，
被申诉人(一审被告，二审被上诉人):XX，男，
被申诉人(一审被告，二审被上诉人):ZZ，女，
本人因与XX、ZZ夫妻房屋买卖合同纠纷一案，不服DY区法院(xxxx)东民初字第765号判决和DY市中级法院(xxxx)东民四终字第33号判决，提起申诉。
理由如下:
第一部分:合同纠纷事实
XX、ZZ夫妻利用名下一套房产即安泰北区33号楼1单元502室，在工行办理抵押贷款30万元以后，通过房产中介，将该房以40万元价格卖与本人，付李二人承诺务必提前还清贷款、解除抵押，并约定于xxxx年12月10日双方同去房管局办理过户手续。如遇特殊情况，经双方协商达成一致后，可提前或延迟几天办理，但务必于xxxx年12月31日前完成过户及办理贷款手续。另外，双方约定违约金10万元。合同签订后，付李二人取得首付款30万元，并交付房屋，约定剩余10万元待过户时买方以贷款支付。
此后，XX、ZZ没有按约定解除房屋抵押，如期办理过户手续。并且多次声明毁约。
分析以上事实，卖房人XXZZ的合同义务有三:1、交付房屋(已完成)。2、还清银行贷款，解除房产抵押。3、完成房屋产权转移手续。
该合同之所以没有完成，完全由于卖方毁约，不履行合同义务，拒不归还银行贷款，办理房产过户手续。责任完全在于卖房人。本人并无任何过错。
由于付李二人没有按约定履行合同，给本人造成如下损失:1、可得利益损失:xxxx年12月31日前完成过户和贷款手续，将享受交易税费优惠47520元和贷款利率优惠97680元(即20年期20万元贷款，每月多支付407元贷款利息)。财税[xxxx]157号、财税[xxxx]12号和银发〔xxxx〕275号文件可证实。这也是买方要求一定要在12月31日之前完成所有手续的原因。2、既成损失:房屋产权相关的其他利益。包括:抵押贷款，转让，户口转移，子女入学，办理租赁证等。债的纠纷实质大多是金钱纠纷。无论是逾期不还贷款，还是逾期不办理过户，都可以用金钱来衡量。司法审判实践中，对于逾期办理产权登记的违约金计算标准，按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即应该按已支付房款30万元为基数，按银行同期最高贷款利率的1.5倍计算赔偿金。被告表面上是欠银行贷款，但用于抵押担保的房产债权属于原告，实质上是欠原告的钱。逾期还贷给原告造成的经济损失也应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
被告因违约非法获利:从xx年12月10日起一直使用贷款28万余元至今。
逾期时间越长，违约者获利越多;相对方的损失就越大，应该得到更多的赔偿。毁约的性质尤其恶劣。卖方因房价上涨而毁约，属于恶意违约，理应加重赔偿相对方。
第二部分:一审法院审判情况
本人多次与卖方协商无果，遂于xxxx年2月16日向DY区法院提起诉讼。
区法院于xxxx年3月28日第一次开庭，一名主审法官和一名书记员参加审判。开庭后主审法官刘富珍首先申明两点:1、本案案情简单，适用简易程序。2、被告ZZ无正当理由缺席，不适用调解程序。
庭审中，被告认可前述事实。
被告辩称因房价上涨，不愿意履行合同，承认己方理亏。要求收回住房，退还购房款和利息，支付违约金和装修费用。但没有否认己方违约的事实，没有主张合同中的违约金系合同解除时的违约金，也没有提出合同中的“特殊情况另行协商”条款系免责条款。
6月23日下午，区法院再次通知原告拿传票，定于6月24日上午8:40开庭。此次开庭共有主审法官、审判员、书记员三人参加审判。被告ZZ再次无故缺席，被告XX出庭。庭审中被告方提供证据， xxxx年4月19日，工商银行西城支行出具证明:至出具证明日，涉案房屋尚有278599元的抵押贷款未还清。(请法庭查明，时至今日，到底还有多少欠款?)两次开庭时，一审法官均未询问过合同条款的真实意思。简单询问以后，刘富珍法官要求双方调解。但不支持原告按当前房价75万元赔偿的请求，要求原告大幅度作出30万元左右的让步。并且，明知原告不熟悉法律和相关程序，以同一案件不再受理，不是同一个法律关系等说辞欺诈，胁迫原告接受不平等的调解条件。原告没有同意，当庭未判决。此后，法官一直没有联系原告。直至xxxx年11月25日通知拿判决书。而判决书上标明的判决日期是xxxx年10月18日，相差达38天。
由上述经过可知，一审法院在程序方面多处明显违法:对于适用简易程序的案件无正当理由改为普通程序。对于不适用调解的案件，却一再要求原告接受不公平的调解方案。普通程序开庭前，没有给原告必要的准备时间。判决以后，迟迟不向原告送达判决书。审理时加书记员一共有三名审判人员，判决书上却多出一名，明显属于弄虚作假。丧失程序公正。
一审法院判决的关键部分如下:
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告已按合同约定支付大部分房款，被告也将涉案房屋交付给原告，应视为双方履行了合同的主要义务，原告要求被告继续履行合同，被告应继续履行。涉案房屋已办理借款抵押登记，抵押登记尚未解除，被告协助原告办理过户手续的条件不成就，原告要求被告协助办理房屋过户手续，本院不予支持。待涉案房屋的抵押权消灭后，原告才有权要求被告协助办理产权过户手续。被告虽然没有按合同约定协助原告办理房产过户手续，但原告对涉案房产抵押贷款的事实是明知的，且双方在合同中约定，如有“特殊情况不能过户，另行协商”。被告已将涉案房屋交付给原告，履行了房屋买卖合同的主要义务。合同约定的违约责任，应为合同解除时的违约责任，原告要求被告支付违约金10万元，本院依法不予支持。因原、被告之间的过户行为尚未发生，原告要求被告赔偿过户损失5万元，没有事实依据，本院依法不予支持。被告ZZ经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下:
一、被告XX、ZZ继续履行与原告张XX签订的房屋买卖合同。
二、驳回原告张XX的其他诉讼请求。
由判决书可看出，一审法院无视被告恶意违约、毁约的事实，不支持原告关于违约金请求的理由有三:1、认定被告既已交付房屋，应视为履行了合同的主要义务，不认定被告违约，故不应支付违约金。该理由的错误在于，有意回避被告明确承诺务必提前还清贷款，解除抵押的事实。对被告恶意违约、毁约的明显事实视而不见，刻意忽略被告拒绝履行解除房屋抵押的合同义务，和因房价上涨而拒绝办理过户的行为。认定被告履行了合同的主要义务，明显违反了合同法第130条。2、认定合同中约定的违约责任系合同解除时的违约责任，即使被告构成违约，由于合同没有解除，被告也不应支付违约金。该理由的错误在于歪曲事实，曲解合同条款，完全是替被告辩护。3、认定合同中“特殊情况不能过户，另行协商”的条款系被告恶意违约和毁约的免责条款。故不应支付违约金。该理由的错误在于歪曲事实，偷梁换柱。合同第5条原文:“定于xxxx年12月10日过户，若到时有特殊情况，双方再另行协商”，订合同时，双方约定很明确，如有特殊情况，双方协商达成一致后可提前或拖后几天办理过户，但卖方务必提前还清贷款，解除抵押，过户不能迟于12月15日。
一审法院对于被告给原告造成的既成损失和可得利益损失充耳不闻。不支持原告关于赔偿金的请求，理由是过户行为尚未发生，原告要求被告赔偿过户费损失等无事实依据。违反了合同法第113条。其错误在于，对原告的各项损失没有调查清楚，原告的损失不仅有可得利益，还有既成损失。也没有尽到释明义务，即使对可得利益损失不予判罚，也应当告知原告，可以保留诉权，待实际发生时另行主张。逾期办理房屋过户和逾期不解除房屋抵押的经济损失应如何认定?司法审判实践中已有定论。故应支持原告的损失赔偿请求。
一审虽然判决被告继续履行合同，可既没有限定日期，又没有附以惩罚措施，实质上没有任何约束力，按照这份判决，被告当然可以继续拒不解除房产抵押并过户。被告实际上也是这样做的，被告继续拒绝履行合同，不但没有任何损失，反而可以继续使用贷款，非法获利，甚至连月供还款都停止，把风险全部转嫁到原告身上。该判决不仅使原告的即成损失没有得到补偿，而且纵容被告无限期拖延，继续侵害原告权益，并使原告再次付出大量的时间、精力和金钱。一审不支持原告关于限期判令被告还清贷款，解除抵押并限期办理过户的理由是:涉案房屋已办理借款抵押登记，抵押登记尚未解除，被告协助原告办理过户手续的条件不成就。首先，该证据系4月19日出具，开庭时已过去两个多月，不能证明至开庭时仍然有抵押存在。其次，即使抵押仍存在，该理由也违反了合同法第45条。并且，一审法院认为原告无权要求被告协助办理过户手续。违反了民法第84条，合同法第60条和第62条第四款。其错误在于，无视“还清银行贷款、解除房产抵押”是被告的合同义务。该合同并非是附生效条件的合同。办理过户条件不成就的原因是被告故意不归还贷款造成的，原告的诉求是要求被告先行还清贷款，然后办理过户，该诉求合理合法。一审法院对被告故意不解除抵押的恶意违约行为不仅不予制裁和制止，反倒当成是被告拒不过户的正当理由，显然逻辑非常荒谬。就好比清醒的司机交通肇事要负法律责任，而醉酒驾驶后肇事反而是正当的。如果订立合同时双方做以下约定:“买方愿意待卖房人自愿解除抵押以后才可要求办理过户手续。”这才是附生效条件的合同，上述判决理由才适用。而事实并非如此。合同法第62条第四款规定:履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，原合同明确规定了履行期限，一审法院反而认为原告无权要求被告限期履行合同，显然该判决是荒谬的。判决理由中，多处明显违反相关法律条文，反倒以“本院依法不予支持”的字样来欺诈原告，其用心昭然若揭。
纵观审判过程，实体和程序均无公正可言，偏袒毁约者，庭审中被告承认己方理亏，基本没有为自己辩解。一审的主审法官却在判决书上越俎代庖，站在被告的立场，极力为毁约行为辩解，沦为被告的代理人。并且工作草率马虎，判决书中原告的工作单位也出现错误。显然是工作责任心、职业良知和专业知识均有所欠缺造成的。分析以上的程序和判案理由，可知，一审法院程序明显违法，严重歪曲事实，强词夺理，枉法裁判。
鉴于此，于xxxx年12月8日提起上诉。
第三部分:二审情况
xxxx年2月8日下午开庭审理，庭审时被告ZZ无故缺席，被告XX到庭参加诉讼。庭审中再次调解，建议原告做出让步，原告不能接受。xxxx年3月14日判决，3月28日收到终审判决书。
二审法院虽然纠正了一审法院的部分错误，认定被上诉人根本性违约的事实，支持上诉人关于违约金的请求。认定被上诉人曾明确承诺提前解除房屋抵押的事实，也认定被上诉人因房价上涨而毁约，不属于合同约定的特殊情况。但，同样没有调查清楚上诉人的各项损失，也没有约束被上诉人履行合同义务，限期解除抵押并限期过户。只判决被上诉人履行合同，没有任何法律约束力。该判决没有可执行性。
并且，终审判决书存在大量的书面错误，其中不乏根本性错误。比如:一审判决书有多处事实错误，终审判决书中却说“二审查明的案件事实与原审判决认定的案件事实一致”;建设部《房屋登记办法》是用来指导房产登记机关的工作，第30条是指的已抵押房产的过户程序，不仅不能说明被上诉人拒不解除房屋抵押的违约行为具有合理、合法性，而且说明解除抵押是卖房人的法定义务。该规定并不限制卖房人办理解除房产抵押后，再办理过户手续。所以不能据此认定被上诉人因为房价上涨而拒不过户的毁约行为具有合理、合法性。被上诉人拒不履行前后关连的两个合同义务，理应比不履行一个合同义务性质更恶劣，更应该加重惩罚。二审法院却依然因为被告的两个恶意违约行为而不采取制止和制裁措施。而且，银行xxxx年4月19日出具的证明文件不具有长期有效性。二审法院对于该房抵押的现状没有做任何调查便做出不支持限期过户的判决失之草率。如果抵押仍存在，不支持限期解除抵押的判决更是违法悖理。法院应该查明该抵押的最新状况，如果抵押已消除，则应判令卖房人限期办理过户。如果抵押仍然存在，则应判令卖房人限期解除抵押，继之限期完成过户手续。
终审判决书体现出以下问题:工作责任心更差，判决书书面错误更多(附件中以红色着重标出)。其中上诉人工作单位的错误，与一审判决书雷同。判决被上诉人履行合同却不限定期限和约束条款，以及拒不支持上诉人的赔偿请求，与一审判决亦雷同。有理由认为，二审法院有意维护一审法院的部分错误判决。
根据以上理由，提起申诉，要求重新审理此案或直接改判:
1、判令被申诉人在判决生效10日内解除抵押，逾期罚息为欠付贷款总额为基数，按万分之3.65每日计息;20日内完成过户手续。逾期罚息为已付房款总额为基数，按万分之3.65每日计息。
2、判令被申诉人支付违约金10万元并逾期罚息。
3、判令被申诉人赔偿既成损失及可得利益损失。
4、判令被申诉人赔偿申诉人因诉讼而支付的咨询费，材料费，交通费、通信费等总计约600元。
5、一审、二审及财产保全的全部费用由被上诉人承担。
此致
DY市中级人民法院
申诉人:张XX
xxxx年7月5日
申诉人:xx市XX村一队经济合作社
所在地:广东省xx市XX村。
负责人:李XX，系该村村长。
被申诉人:xx市XX村。
负责人:陈XX
申请事项:因不服(xxxx)佛中法民一终字第X号民事判决书，申请对该案再审。
申请理由:
一、(xxxx)佛中法民一终字第X号民事判决书认定事实有如下错误。
(一)二审判决书第19页“但根据本案证人欧XX的证言，李XX表示出售的'泥所得款项是分给村民，且XX村一队也开具了收据确认收到10000元挖泥款。在法律没有明确规定承包地挖泥出售是村民委员会必须提请村民会议讨论决定的事项，亦没有证据证明李XX在此次事件中获得利益的情况下，应认定李XX将涉案承包地泥土出售的行为代表XX村一队。”该认定有以下错误:
1、片面引用和采纳欧XX证言。欧XX出庭作证明确指明，李XX当时担任X洲果场的厂长，在王X挖泥事件中代表X洲果场的。因此，该判决书认定李XX将涉案承包地泥土出售的行为代表XX村一队，从逻辑上犯了以偏概全的错误，这是办案法官对欧XX证言断章取义主观推测的结果。
2、关于欧XX到杨X镇经管站写10000元收据的事情经过，欧XX出庭证明，该款并不是王XX在挖泥前交给村委会的，而是王XX偷挖陶瓷泥的事情被村民发现败露后，王XX才交到杨X镇经管站，然后因欧XX当时是村委兼会计，杨X镇经管站通知欧XX到镇经管办开具的。XX村一队45户家庭代表共45人两次写证明，证明在王XX挖泥前村民并不知情。上述事实证明，欧XX开出收到10000元挖泥款收据并不能说明村民同意挖陶瓷泥。
3、一审判决书称“在法律没有明确规定承包地挖泥出售是村民委员会必须提请村民会议讨论决定的事项，亦没有证据证明李XX在此次事件中获得利益的情况下，应认定李XX将涉案承包地泥土出售的行为代表XX村一队。”这一推断十分幼稚可笑和十分荒唐。
首先，不可能有任何法律对在农业承包地挖泥出售行为是否要经过集体讨论决定作规定，这是一个简单的常识。二审判决书以此作为判案的理由十分幼稚。说白了，就是为了达到偏袒X洲果场的目的，在没有理由的情况下找理由。其次，姑且不论李XX在此次挖泥事件中个人是否实际获取利益，即使李XX没有获得利益，也不能得出李XX在此次事件中就不代表X洲果场的结论。因为，李XX个人是否获得利益和他是否能够代表X洲果场之间没有因果关系。二审判决书作出这种推断是十分荒唐的，犯了逻辑上的低级错误。
关于李XX代表在王XX偷挖陶瓷泥事件中代表X洲果场，我们在法庭上还提供以下证据，没有被采纳。
(1)本案在一审中，“X洲果场在庭审中承认XX村一队原村长李XX曾经在X洲果场处从事管理工作，故X洲果场关于不知道开挖塘泥出售牟利的辩解法院不予采纳。”(见一审判决书)
(2)XX村一队在二审开庭时提交新证据，证明X洲果场从xxxx年起至xxxx年期间聘请李XX为工作人员，给你发放工资并交纳社会保险，李XX与X洲果场存在事实上的劳动合同关系。xxxx年10月23日，XX村一队家庭代表李X华等45人签名证明李XX从1996年X洲果场承包果园后，就一直聘请李XX当场长，王XX在xxxx年挖土仔尾陶瓷泥时，李XX是代表X洲果场同意挖的。这一证明和欧XX出庭作证的证言是完全吻合的。
(3)高明市招用社会劳动力用工许可证原件，证明李XX是X洲果场劳动用工监管人。遗憾的是二审判决书写成是复印件，这个证据证明X洲果场劳动用工都是李XX负责，也印证了欧XX和全村家庭代表证明李XX担任X洲果场场长的事实。
(4)李XX代表X洲果场与简X桥、简X炽二人签订的转包鱼塘协议书。简X桥、简X炽在复印件上亲笔书写证明:“本人是耕养X洲果场的鱼塘约40亩，合同是X洲果场委任李XX签的。”
(5)XX村一队李X华等45户家庭代表签名证明。
上述证据充分证明李XX在X洲果场的地位和作用，李XX在王XX挖陶瓷泥事情中只代表X洲果场，不能代表XX村。没有任何人同意只交10000元，却挖走价值2561280元的陶瓷泥。我们村民是善良的，但任何人都不是傻瓜!
二、二审判决中认定所挖泥土为塘泥而非陶瓷泥是十分错误的。
(一)在王XX偷挖陶瓷泥的事件因被村民发现败露后，在李XX的授意下，王XX到杨X镇经管站交了10000元，交的是挖陶瓷泥的钱，在经管办让欧XX开的收据上写明是挖陶瓷泥收款。
(二)承包地上究竟是什么泥，村民最清楚，全村家庭代表签名作证就是最有力的证据。二审法官不顾民意，对全村家庭代表签字作证的证据不采纳是错误的。
(三)究竟挖走的是一般泥，还是陶瓷泥?XX村一队全体村民请办案法官到现场调查一下去看一眼就会十分清楚。请不要坐在法庭上犯官僚主义主观主义的错误。即便法官不去现场调查了解，坐在法庭上仔细想想也会明白。如果王XX当时挖走的是普通塘泥，他需要跑到距离村子二十几公里之外X洲果场承包的荒山坡里去挖泥吗?请法官仔细想一想，挖泥现场周围几乎没有路，而王XX不顾道路崎岖的去荒山僻壤挖泥?而且一挖就是8068立方，16008吨，如果挖的不是陶瓷泥，会这样下大工夫吗?而且为了不被人发现，绕过村外修了小路。如果没有很大利益的话会去偷挖么?如果挖普通泥会走去那么远挖吗?这样简单的道理，法官能不明白吗?
综上所述，二审法官认定李XX将涉案承包地泥土出售的行为代表XX村一队属于认定事实错误，是法官主观臆断，故意偏袒X洲果场。二审判决书认定事实不清，错误下判。XX村一队全体村民认为审判不公，坚决要求xx中院重审此案，还原事实真相，大白天下，还公道于民心。
此致
xx市中级人民法院
申诉人:XX村一队经济合作社
代理律师:XXX
xxxx年1月6日