1、第一部《惶惑》：故事发生在抗战时期北平沦陷时期，北平小羊圈胡同里祁老人渴望圆满的度过80大寿，然而日本人突然打进来，使表面本来和睦的胡同变得风云四起。钱家二少爷与日本人同归于尽，冠家人为取得日本人信任而告发钱家，钱默吟被迫下狱，钱家大少爷和钱夫人伤心过度而死，祁瑞全在大哥的帮助下逃出城外开始抗战。冠家最终在靠出卖女儿色相的帮助下取得了妓女所所长的职位。瑞丰在妻子的帮助下进入教育局担任科长，不顾瑞宣的反对变相为日本人做事服务。一边在敌人的一番拷打之后，钱老人神志不清的出狱，在胡同邻居的帮助下逐渐恢复神智，钱家儿媳产下一子。在经历家破人亡的打击后，钱老人逐渐认清日本人的面目，独自一人在北平城内开始进行抗战。
2、第二部《偷生》：在日本人的不断倾轧下，北平人逐渐开始缺煤缺粮，胡同里除了冠家人其余人的生活都变得越发贫乏，日本人也开始了对学校的思想控制，瑞宣不满，向学校辞职进了英国使馆工作。由于日本人内部的势力更迭，瑞丰被新一波的势力推下科长之位，蓝东阳则成了新民会的干部，胖菊子见势改嫁给蓝东阳，瑞丰变得一无所有灰溜溜的回到五号院。瑞宣的不合作态度使日本人抓走了祁家的长孙。韵梅慌忙中托人找到了富善先生，请求富善先生帮忙，最后在富善的帮助下，瑞宣幸免于难，被救出监狱。日本人开戏园大会遭到钱老人的炸弹袭击，其中小文夫妇被日本人杀害，尤桐芳英勇牺牲。由于众人的告密，大赤包入狱，冠家被封，冠招弟不知所踪，高第与晓荷流落街头。
3、第三部《饥荒》：日本人的疯狂战争使日本人开始经济紧张，北平也随之开始了断煤断粮的生活，祁家也开始食物紧缺，冬日也没有煤火取暖。失势的冠晓荷与瑞丰一同在街上游荡被日本特务抓走，大赤包在狱中被虐待致死，高第希望出城抗日在途中被当上特务的妹妹拦截最后回到北平在钱老人的指导下开始地下抗战。日本人为了节约粮食开始规定粮食份额，每人定量领取掺土的共和面。在这种粮食的摧残下北平人开始流行传染病，日本人在街上抓住得病的人进行活埋，孙七与刚被放出的冠晓荷惨遭活埋。祁瑞全得到组织的命令回北平进行地下工作，回到北平的祁瑞全遇见了特务招弟，两人一番争斗后，祁瑞全杀死了自己的前女友。因为共和面的摧残小妞子死在了母亲的怀里，在韵梅的哭泣中人们被告知抗战胜利，欢愉庆祝。