关于资产评估的报告范文
如本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估宗地的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价。
负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
收益法的评估方法如下：
(一)概述
从投资的角度出发，企业的价值是由其获利能力所决定的，其股权价值取决于未来预期的权益报酬，因而股东权益报酬及获取净现金流量的能力是股权定价的基础。本次评估目的是为确定湖南三九南开制药有限公司在评估基准日的股权价值。湖南三九南开制药有限公司的财务核算相对规范;资产经营和财务数据资料可信度较高;最近几年经营状况较为稳定，未来收益和风险可以预测。根据国际国内股权价格评估惯例以及《企业价值评估指导意见》，确定按照收益途径、采用现金流折现方法(DCF)评估湖南三九南开制药有限公司的权益资本价值。
现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评估资产价值的一种方法。其基本思路是通过估算资产在未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其适用的基本条件中联资产评估有限公司 。
是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化2016资产评估报告范文2016资产评估报告范文。使用现金流折现方法的最大难度在于预期净现金流量的预测以及数据采集和处理的可靠性、客观性等。但当对未来预期净现金流量的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其评估结果具有较好的客观性，易为市场所接受。
(二)基本评估思路
截止评估基准日2006年12月31日，湖南三九南开制药有限公司的经营业务主要为药品的生产和销售，其经营收益和风险能够量化并可预测。
根据现场调查结果以及湖南三九南开制药有限公司的资产构成和经营业务的特点，本次评估首先按照收益途径使用现金流折现方法(DCF)，估算湖南三九南开制药有限公司的经营性资产价值，再加上基准日的其他溢余性资产或非经营性资产的价值，扣除付息债务价值，来得到湖南三九南开制药有限公司的整体权益资本价值。本次评估的具体思路是：
1、对纳入报表范围的资产、经营业务，按照经营业务类型估算湖南三九南开制药有限公司未来经营期内的'预期收益;
2、对纳入报表范围，但在本次评估经营性资产价值估算中未予考虑的诸如基准日的溢余性资产或非经营性资产，单独测算其价值，;
3、由上述各项的测算加和并扣减湖南三九南开制药有限公司应承担的付息债务价值后，来得到湖南三九南开制药有限公司多数股东的权益资本(净资产)价值。
(三)评估模型与基本公式中联资产评估有限公司 第22页
本次评估的模型与基本公式为A：湖南三九南开制药有限公司的权益资本价值;
A=P+B+ΣCi-D (1)
P：湖南三九南开制药有限公司的经营性资产价值;
n R R
p ∑=
= i + n (2)
(1+r) i (1+r) n
i 1
式中：
Ri：未来第i年的自由现金流量;
Rn：未来永续期的自由现金流量;
r：折现率;
B：湖南三九南开制药有限公司的长期股权投资价值;
D：湖南三九南开制药有限公司的付息债务价值;
ΣC i：基准日的其他溢余性或非经营性资产价值。
ΣC=C+C (3)
i 1 2
式中：
C1：基准日其他溢余性资产价值;
C 2：基准日其他非经营性资产价值。
本次评估，使用自由现金流量作为经营性资产的收益指标，其基本定义为：
R=净利润+折旧和摊销+付息债务利息(扣税后)-资本性支出-追加营运资金 (4)
(四)预测期的确定中联资产评估有限公司 第23页
湖南三九南开制药有限公司为药品生产企业，该行业为传统行业，且其产品主要为中药产品，属国家重点保护的行业，在企业经营期满后，没有证据表明企业会终止经营，因此以无限年期作为收益期限。
根据资产评估操作规范的相关要求，分析湖南三九南开制药有限公司的经营历史和运营能力、以及未来市场发展情况等，测算其未来五年的自由现金流量。其次，假定从未来第六年开始，湖南三九南开制药有限公司仍可持续经营一个较长的时期。在这个时期中，其收益保持与第五年等额的自由现金流量。最后，将两部分的自由现金流量进行折现处理加和，得到湖南三九南开制药有限公司经营性资产价值
2016资产评估报告范文资产评估师
(五)折现率的确定
本次评估，根据评估对象的资本债务结构特点以及所选用的现金流模型等综合因素，采用资本资产加权平均成本模型(WACC)确定折现率r
r=r1 w1+r2 w2 (5)式中：
r1：扣税后的加权付息债务成本;
r1=r0 (1-t) (6)
t：适用所得税税率;
W1：付息债务价值的比例;
W1=D/(D+E) (7)
W2：权益资本价值的比例;
W2=E/(D+E) (8)
r2：权益资本成本，按资本资产定价模型(CAPM)确定权益资本成中联资产评估有限公司 第24页
本r2;
r2=rf+βe {rerf} (9)
式中：
rf：无风险报酬率;
re：股东期望报酬率;
re=rm+ε (10)
rm：市场预期报酬率;
ε：湖南三九南开制药有限公司的特性风险调整系数;
βe：权益资本的市场风险系数;
βt：可比公司股票的市场预期风险系数
βt=34%K+66%Cov(Rx;Rp)/σp (11)
式中：K为股票市场风险值，通常假设K=1;
Cov(Rx;Rp) :样本股票一定时期内的收益率和股票市场组合收益率的协方差;
σp：股票市场一定时期内组合收益率的方差。
评估过程
整个评估工作分四个阶段进行：
(一)评估准备阶段
1. 2007年3月下旬，与资产占有方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出资产评估工作计划。
2.配合资产占有方进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。中联资产评估有限公司 第25页
评估项目组人员进入现场对委估资产进行了初步了解，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
(二)现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2007年3月25~4月15日。主要工作如下：