甲级写字楼物业管理方案
第一节 任务和岗位设置
一、任务
工程部是实施大厦工程管理,保障设备、设施正常运行的职能部门。工程管理具有严密的科学性和较高的技术性,这是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾,是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。
工程部的职责范围如下:
1、负责大厦电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理,维护保养和故障检修;
2、负责大厦公共设施、设备的维修保养;
3、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务;
4、负责大厦外派工程的监管工作。
5、负责对用户提供收费特色服务以及特约服务。
二、工程部架构图(A座)
人员配置说明
项目负责人:1人
工程专业工程师:3人(土建、电气、机电各1人)
综合维修班:15人
领班:1人(兼维修)
综合维修工:15人
设备运行:8人
领班:1人(兼维修)
运行工:7人
配电室值班电工:16人
领班:1人(兼值班)
BC座配电室8人
DE座配电室8人
库管1人
共计44人
第二节 岗位职责
一、工程部经理岗位职责
1、负责组织开展大厦工程设备的维修、养护、运行、管理工作。
2、负责制订培训计划,定期开展对本部门员工的业务培训,监督、检查、指导本部门员工工作,定期对本部门进行考核。
3、协助物业公司完成所交办的各项工作。
二、主管岗位职责
1、在工程部经理的领导下,管理本系统的员工和所辖设备。
2、制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案
3、制订本系统员工的安全教育和业务培训计划。
4、填写本系统的操作要求和工作指令。
5、提出本系统的备仓计划,协助采购专业性较强的工具或零件。
6、负责与相关业务主管部门进行业务联系,负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
三、领班岗位职责
1、在项目主管领导下,对所辖设备及员工进行管理。
2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。
3、监督执行本部门的工作指令,负责跟进工程单的作业情况。
4、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识的交流。
5、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。
6、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。
四、电工岗位职责
1、在电工值班时应留意变配电室高、低压设备的运行情况,填写各种相应记录,做到每两小时巡视一次,特殊情况加强巡视次数。
2、必须按照安全操作规程操作,在值班时间内值班人员对变配电室设备负有监视、维修、保养、操作及事故处理并上报上级领导的责任。
3、员工必须严格执行供电局颁发的规章、制度。严格遵守公司制定的各项规章、制度。
4、熟悉公司所辖范围内各用电系统的运行方式,掌握主要设备的性能及故障处理。
5、保证机房内的环境卫生。
6、管理好固定资产,三备品(安全、消防、一般备品)做好保密工作、保卫工作、防火工作。
五、水工岗位职责
1、自觉遵守公司及工程部制定的各项规章制度,服从公司各级领导的管理,树立高度的责任心,做好本职工作。
2、负责物业辖区内的上下水、采暖、空调、送风及各种管道的正常运行与维修保养工作。
3、做好所属设备的维修、保养工作,保证冷、热及采暖系统的正常运行。
4、做到日有日检,周有周检,发现问题及时汇报并处理,当班发生的问题不得交班,应配合下班完成修理任务。
5、认真做好巡查并填写巡检记录表、维修单并将修理中所用材料及工时报本部主管领导。
第三节 内部管理规定
一、值班规定
1、值班员工必须严格坚守岗位,不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者,作违反劳动纪律处理;造成损失的,追究其经济责任。
2、值班员工必须服从当值主管的安排,听从调配,执行当值主管的工作指令。
3、值班员工必须严格执行巡检制度,做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快,及时发现隐患,迅速扣除故障,保证设备安全运作。
4、值班员工必须做好当班的工作记录,按栏目要求认真填写。
二、交接班规定
交班人:
l、必须在交班前认真填写好交班记录,写明运行情况及发现的问题,准确无误地写明问题现象、解决办法、建议并转达上级对员工下达的指令。
2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清楚。
3、做好交班前的一切准备工作,整理现场,做好环境卫生和设备卫生,为下一班工作创造有利条件。
接班人:
1、接班人在接班前4小时内严禁饮酒,否则严禁交接班。
2、应提前十五分钟到岗,由交班人将交班事项交待清楚。
3、交班人与接班人共同检查巡视工作场地,确认无误后,由接班人签字后方可离岗。
4、在交接班期间发生的设备问题,应立即停止交接班,并由交、接班人远共同协力解决,同时上报本工种领班和当值主管。
三、运行记录管理制度
1、所管辖系统巡查记录表每日做好记录,由项目主管检查后每月月底将表格汇总交物业公司存档。
2、设备月度检查保养表填好后交领班,项目经理审查后每月交物业公司存档。
3、所有记录必须按时完成,不准弄虚作假。
第四节 设备设施管理
设备设施管理的主要内容有:
1、确保能源的供给及有效地控制能耗
2、建立日常保养和定期检查、维修制度,并作好详细记录
给排水系统设备的维护管理
给排水系统是指房屋的冷、热水管道、阀门、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道设施等。
(1)加强巡视检查,检查范围包括室内外的外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮球阀、泵房等。
①水工工作职责之一就是巡视检查,一般每天不少于一次,一旦发现问题,及时维修解决。如遇大暴雨天气每隔一个小时巡视一次各管线、管井以及地下车库。
②水箱清洗消毒,水箱定期进行清洁消毒工作,每一年消毒一次。清洗消毒应由专业清洁公司进行。
(2)若遇水箱清洁或管道阀门维修停水时,应事先与物业公司沟通,
说明停水原因和停水时间。
(3)定期对泵房内水泵、管道、电机等进行日常维修保养。
(4)要定期清理局部面天沟、污水坑井,使之疏通。
(5)室外管道、水表、阀门等需定期养护,减少锈蚀。在冬季来临
之前,做好保温防冻工作。
(6)每年对化粪池进行2-3次清掏,以保证管线通畅。
(7)每年对各管线节门,水泵压一次盘根,各节门水泵螺丝上机油一次。
供电系统的维护管理
配电室是供电的中心,为加强这方面的管理,需制定管理规定。
1、配电室施行“三铁”管理。铁门铁柜铁窗。各种高压设备配件,高压安全用具严格管理,分类上锁管理。并保存各备件用具耐压合格试验单据,每年按照规定对上述备件用具送供电局进行耐压检测。
2、严格实施要害部门的门禁制度,未经项目经理或主管批准任何非本岗位人员一律禁止入内。
3、配电室的全部机电设备,由专业技术人员负责管理和值班。送停电由值班人员在主管批准后填写操作票并完成。
4、建立运行记录,每年进行两次全面停电设备大修维保,解决处理平时记录以及大修时发现的故障隐患,并做好记录。不能解决的问题及时上报主管部门。
5、供电回路操作开关的标志要显著,停电拉闸、检修停电要挂标示牌,非有关人员绝不能动。
6、严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。
7、严格执行供电局颁发的“四措八制”,以及公司对紧急停电等有关事项的规定。
8、在大风、大雨、大雪等恶劣的气候条件下,要加强对设备的巡视,当发生事故时,应保持冷静,按照操作规程及时排除故障,并及时做好记录。
9、操作检修时必须按规定使用电工绝缘工作、绝缘鞋、绝缘手套等。
空调系统管理
一、风机房管理规定
1、严禁无关人员进入机房内。
2、风机房设备由空调专业人员负责维修、维护及日常巡查。
3、风机房内必须保持整洁,各类标志清晰,不得存放杂物或作其他用途。
4、进入风机房维修必须注意用电、防火安全。
5、空调员工定期巡查风机房,发现问题及时修理,并记录在检查表上。
二、空调系统检查巡视内容
1、设备巡查
(1)巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态,听有没有异常声音;观察电压、电流是否在正常范围;检查水位是否在正常位置,有没有漏水、渗水、溢流或缺水现象。
(2)巡查设备是否在规定时间内运行或停止。
2、空调机房
(1)主机是否正常,油温是否在正常湿度,油位是否正常;三相电压是否正常;水压是否在正常压力。
(2)巡查水泵运行状态,检查进出水压力、运转马达声音是否正常,运行中有无过热现象,检查阀门等设备有无漏水、损坏、不能开启等故障。
3、水塔、水箱检查
(1)凉水塔:检查水塔有无溢流、缺水,风扇运行时是否发出噪音,风扇起动电柜有无故障指示。
(2)膨胀水箱:检查有无溢流、缺水、浮球是否正常工作。
4、风机等检查
(1)新风机:检查运行时有无发出噪音,起动箱指示灯是否正常,走廊风口的风量是否足够,尘网有无堵塞,电梯厅盘管尘网是否干净,运行有无噪音。
(2)分体机:运行时有无发出噪音,制冷能力是否良好,尘网有无堵塞,去水冷凝盘去水是否顺畅。
三、空调系统运行管理规定
1、空调系统的设备运行由空调专业人员负责,电工主管进行监督。
2、每班当值人员定期巡查空调机组和外围设备一次,并将运行参数记录在空调系统运行表上,未经主管批准,不得擅自更改运行参数。
3、按大厦空调运行时间表准时启停空调系统。
4、在不影响大厦正常营运的前提下,积极探索并实施有效的节能方法。
四、空调系统维修保养规程
1、空调专业人员负责大厦空调设备的维修,并按空调系统保养计划做好设备保养。
2、专业主管每年12月制订下年度的空调系统保养计划,并负责组织实施。
3、设备维修过程所要更换的零件,必须做详细记录。
4、注意用电、防火安全,如需烧焊,须办理动火证,并严格遵守动火作业规定,配备灭火器施工。
5、系统维修保养工作结束后应填写冷水机组检查表,冷却水泵检查表、冷冻水泵检查表和楼层鲜风机检查表等表格。
五、中央空调系统应争处理方案
(一)冷水机组
1、巡查发现运行中的冷水机组故障,应立即停止该机,转开备用电机。
2、发现故障的技工将情况报告专业主管并联系设备保养公司维修。
3、设备保养公司接通知后,办公时间内4小时内到场维修,非办公时间12小时内到场维修,并在事后做维修报告。
(二)水泵
1、巡查发现运行中的水泵异常,应先停该泵对应的主机,后停异常水泵,开启备用水泵,并启动主机继续供冷。
2、发现故障的技工检修,可当场解决的问题即时修复,并记录在当值日志上。
3、属较严重的故障应报告专业主管,由其组织维修,并在事后作维修报告。
(三)凉水塔
1、巡查发现运行中的水泵异常,应先停该泵对应的主机,后停异常水泵,开启备用水泵,并启动主机继续供冷。
2、发现故障的技工检修,可当场解决的问题即时修复,并记录在当值日志上。
3、属较严重的'故障应报告专业主管,由其组织维修,并在事后作维修报告。
(四)管网系统
1、发现管网管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。
2、采取相关措施,以防水浸入电梯井和用户单元,并将水引入地漏;如地漏排水量不够,则将漫出的水导入走火梯。
3、对漏水口做处理,以防水到处乱射;将空调机房内管道底部排水口打开排水,留意水泵房污水泵抽水情况;一旦发现集水坑水位过高,则需关闭排水口。
4、报告专业主管,由其安排抢修并在事后作维修报告。
5、事件发生后,将情况通知物业公司及相关单位。
第五节 维修管理细则
(一)工程部入户维修流程图
维修服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”,做到维修问题及时解决,把业主的困难当作自己的困难,方便业主是维修工作的惟一准则。具体要求如下:
1、接报修
(1)接报修时先讲:“您好,维修班XXX,先生(小姐)有什么事情请讲”;
(2)记录好报修内容、栋号、如预约维修记录好约定时间。
2、从接到报修开始,一般无其他特殊情况,应在10分钟内到达业主家;
3、敲门、按门铃
到达业主家门口,先轻轻敲门或按一下门铃,如无反应,应间歇10秒钟后再敲门或按门铃第二次,不要连续按或是按住不放。
4、业主开门后,应招呼一声您好!说明自己的身份,告诉业主维修事项,得到业主认可后:
(1)脱鞋或带鞋套进入;
(2)在业主带领下进入维修房间,不随意走动。
5、修理
(1)电气修理必须按照“市低压电气标准规定”进行;
(2)在修理当中必须移动有关物品时,应先征行业主同意,并小心轻放。
6、清场
(1)在修理过程中将所使用的工具、用具放在自带的垫布,不得将工具、用具等随意放在业主房内的台面、地面上;
(2)工作完毕请业主验收,并将移动过的物品放回原处,清理现场。取得业主认可后,填写维修工作单,由业主签字确认。
(3)禁止收取业主的礼物礼品,离开房间时与业主道别。
(二)其他区域维修管理
维修人员除上述直接为业主服务时需达到的服务规范处,在间接方面应定期对泵房、配电室、消防设施进行定期巡视,并做好记录。
1、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次,要求灯泡亮度正常,灯罩完好。北大堂吊顶发现不亮灯泡做记录,每半年组织搭脚手架统一维修更换一次。其他高处吊灯广告照明每天记录灯泡损坏情况,白天统一维修,作业时必须使用安全带,工作程序必须遵守高空作业有关规定。
2、污(雨)水井沟定期清理,化粪池每年清理2-3次,严重的要用吸粪车进行吸取,保证无污水外溢现象。
3、天顶面定期进行检查,做到无积水,无渗漏,隔热层无破损。如发现渗漏严重应及时报请专业施工队修复,石材层面如破损开裂应及时给予修复.
第六节 紧急情况处理方案
(一)水工紧急情况处理
1、跑水事故预案
发生跑水时,工程人员应及时赶赴现场,检查跑水情况,关闭泄漏点最近上级截门、阀门进行抢修,更换损坏零件。以最短时间恢复正常供水。同时组织人员清扫泄漏积水,防止连带反应。处理完毕做好相关记录,并将处理结果反馈领导。
2、在遇到消防、喷淋系统欠压、起泵时应立即报与专业领班组织人员进行检查,并与消防中控室等相关部门联系,查明原因具体处理。
3、在发生突发事件处理的同时通知物业公司发放通知。
4、在突发事件处理完成后,应认真填写相应记录,要求详细清楚。
(二)电工紧急情况处理
1、电器火灾故障处理预案
遇到电器故障引起的火灾时,应立即切断电器设备电源,利用现场灭火器材控制火势,并及时通知保安部消防控制中心及上级领导。当保安部人员到达时应协助灭火,并做好现场配合如临时照明,用电等。机房值班人员按消防要求启动相应设备如排烟风机消防水泵等。灭火完毕后,做好善后处理及填写相关记录,提交书面事故报告。
2、电器事故(停电跳闸)处理预案
值班人员在值班时,如遇到电器事故,应首先根据报警和中央信号盘指示及时准确判断故障点。向主管领导汇报,根据指示要求迅速、无误的处理故障,严禁因值班人员误操作面造成事故范围扩大和拖延停电时间。事故处理后,要先查明事故原因,并做好相应记录。
3、触电事故紧急处理预案
如遇危害到人身或设备安全事故时,应先处理事故,后向有关领导汇报。
1)脱离漏电物体
大厦内发生人员触电事故时,首先应及时准确的断开漏电物体电源开关。(同时防止触电人员脱离电源后的二次伤害)。然后对触电人员施救。当无法找到或无法切断漏电物体电源时,应立即使用绝缘物体使触电人员与漏电物体分离。
2)触电人员急救
首先检查触电人员受伤情况,把伤者仰面平放,头部稍微后仰,放松伤者领带腰带,保持呼吸通常。打电话报120或999。当触电者无呼吸时,对其进行人工呼吸。无心跳时,对其进行胸外积压。当触电者呼吸心跳都停止时,如伤者无明显致命外伤,在医务人员到来之前不能停止救助。医务人员到来后要特别提醒伤者是触电。并协助医务人员进行救助,做好善后处理及填写相关记录,提交书面事故报告。
4、电梯紧急事故处理预案
电梯困人事故处理预案
1)工程维修人员在接到报修后,应立即组织相关人员到达现场。首先确认电梯轿厢位置(根据楼层指示灯或小心开启厅门查看)。
2)询问轿厢内是否有租户或客人,安抚被困人员。
3)关闭故障电梯总电源。
4)用电梯专用钥匙开启厅门,用人力开启轿厢门,协助乘客离开轿厢
5)当电梯远离平层位置时应进入机房,按照操作规程盘车,使电梯轿厢到达最近楼层,救出被困人员。
电梯进水事故预案
1)当楼层跑水而使井道或底坑进水,应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯总电源
2)通知电梯公司前来,为电梯做进水进行紧急处理,并提交情况及处理报告
电梯特殊故障处理预案
遇到工程人员无法处理的复杂故障时,应关闭电梯电源,停止使用故障电梯,及时通知电梯公司来人修理。事故处理完毕应对事故处理过程进行记录备案,并上报领导提交书面事故报告。
(三)火灾处理应急方案
1、报警程序
一旦发现火灾苗头,如烟、油、味、声等异常状态时,每一位员工都有责任立即向消防监控室报警,请其查明原因。发现火情的人应保持镇静,并立即采取各种灭火措施:
(1)立即通知消防监控室。
(2)采用电话报警时讲话声音要清楚,要说明起火地点,是否有人被围困,火势的情况以及是否正在采取扑救措施等,然后通报自己的姓名和部门,并注意倾听监控室的补充询问,认真回答,得到允许后方可挂断报警电话。
(3)不要在火场附近区域高叫“着火了”,以免造成混乱。
2、工程各系统配合灭火工作程序
在接到火情通知后,立即检查本部门各个控制系统岗位,启、闭消防设施达到自动灭火状态;组织本部员工义务赶赴火场,扑灭火灾;组织本部员工义务负责处理火场区域的水电等技术问题。其他系统工作人员要做到:
(1)配电室(高压、低压):接到火情通知后,密切注意火场附近的电力运行情况,随时准备切断火场的电力供给,当接到切断火场电源的指令后,应立即按指令控制设备。
(2)电梯监控:接到火情通知后,立即将消防电梯降到首层,并亲自控制,专供灭火工作使用,同时停止火场区域的其他电梯的运行。
(3)水系统:接到火情通知后,立即做好消防用水的供应工作,并做好供水设备的抢修工作。
(4)空调系统:接到火情通知后,立即关闭起火区域的空调机组。