一、城市概况
（一）城市基本概况
卫辉市位于中原腹地，河南省北部、太行山东麓、古黄河北岸，总面积868平方公里，其中平原面积452平方公里，总人口50万，城区常住人口18万，城镇化率居新乡八县（市）之首。卫辉是新乡市“五星环绕”格局下地缘最近的卫星城，新乡市的“后花园”，河南省历史文化名城、省级园林城市、中国财神文化之乡。
（二）城市经济发展状况
20xx年，全市GDP完成72.3亿元，增长13.5%；全社会固定资产投资65.6亿元，增长29.4%；规模以上工业增加值23.1亿元，增长15.6%；实现利润3.9亿元，增长35.6%；
财政一般预算收入3.02亿元，增长19.9%；社会消费品零售总额29亿元，增长19.3%；城镇居民人均可支配收入11000元，增长17%。
二、卫辉市房地产市场现状：
（一）市场供需状况
我市房地产开发起步较晚，于20xx年开始建设，现有水晶城、美景花城、盛世蓝湾等已开发和待开发房产不足十处，开发规模还远远满足不了人们对住房的需求，发展潜力巨大。房地产销售情况十分理想，房价也由05年的800～1400飙升到现在的1500～2000。由于一方面开发规模相对较小，另一方面需求旺盛，我市房地产正处于上升发展时期，房产仍有较大的升值空间。
（二）价格水平
目前，我市房价均价1700元/平方米，其中一楼2000元/平方米，六楼1300元/平方米，地下室750—850元/平方米，物业费0.3元/平方米，城区商品门面房销售价格3500—4500元/平方米。
（三）产品特征
多以普通六层为主，户型面积95—153平方（两房、三房），主力户型面积为120-130平方，一层价格最高，天然气加热地暖系统的高品质楼盘较少。
（四）市场发展前景
20xx年—20xx年8月，我市开发房产4200套，已销售3500套。作为发展中的城市，房价与近邻新乡市区相差悬殊，几乎没有下浮的可能性，可以说投资卫辉房地产无风险之忧，楼盘操作空间较大。
三、意向购房客户分析：
根据对卫辉市城区已开发和正在开发的居住地块的`容积率的研究，发现在容积率1.4-1.6之间的'居住小区占到了80%以上，卫辉市民对其也最为认可，其销售量较为可观，对开发商的投资积极性有很大促进。同时通过对卫辉市老城区及新城区市民户均面积的调查，除了老城区自家私宅居住面积较大，在160-240㎡外，其他每户的居住面积在90-140㎡之间；而在居民居住意向的调查分析中，85%以上居民愿意居住到环境舒适、配套设施齐全的新建居住小区中，而套型面积在120㎡左右的户型是最受欢迎，其商品房总价也在60%以上居民能够承担的购房费用范围内。
四、拟推荐地块基本情况：
选址地一
（一）地块位置
该地块位于卫辉市产业集聚区现代服务业园区北部。现代服务业园区为省级产业集聚区，规划面积4.52平方公里，以商住、研发、培训、都市工业等现代服务业为主导产业。
（二）地块现状
园区用地均调整为建设用地，其中，三块土地完全符合园区规划，已上报河南省、市人民的政府批复，手续已办理完毕，随时可挂牌出让使用，居住用地面积约436亩。通过对卫辉城区居住地以及意向客户分析，现代服务产业园区规划居住用地容积率控制在1.5-2.0，绿地率30%以上。
（三）项目交通出行状况
西临省道翟阳线，南临新濮公路，东临比干大道，北临太公路，距新乡市区20公里，约15分钟车程，与卫辉城中心距离2公里左右，约3分钟车程，位置极其优越，交通基础设施完善，供电、邮政、电信等配套设施也较为完备。
选址地二
沿玉带河拆迁改造项目。该地块处于古城开发区域，北临玉带河，西临条形街，南临建设路，东临宝塔路，由护城河围绕，位置优越，周边环境优良。东西（北）长982米，南北（西）长426米，东西（南）长870米，南北（东）长410米，总面积约570亩，属于居住商业金融混合用地，涉及人口约8000人。
选址地三
汲水镇贺生屯村城中村改造项目。规划用地位于卫辉市城区西南部，北临卫州路，南临牧野路，东起友谊路，西至胜利路。规划总用地490.3亩；规划净用地约371.53亩。贺生屯村现有农用地2990.3亩，建设用地733.7亩，未利用地74.7亩，总面积3798.7亩。村内现有人口2370人，620户。住宅面积121600㎡，非住宅面积20000㎡。容积率按1.5控制规划。
选址地四
纺织路拆迁改造项目。该地块位于卫辉市老城区北部，西至比干大道，东至宝塔路，该路全线共计2012.5米，向南北方向90米拆迁拓宽，共需拆迁82222.23㎡，其中纱厂厂区占地36047.87㎡，可以考虑按30米拓宽，不考虑开发使用，居民占264户，共计46174.36㎡，除掉30米路面占地外，可以空出路两侧100亩土地供开发。
1城市规划及发展简述
2项目决策背景及摘要
2.1外部环境
1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；
2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；
3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
2.2内部因素
1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
3项目概况
3.1宗地位置
3.2宗地现状
四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。
3.3项目周边的社区配套
3.4项目周边环境
3.5大市政配套
3.6规划控制要点
总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。
3.7土地价格
3.8土地升值潜力初步评估
3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。
4法律及政策性风险分析
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
5市场分析
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和
产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。
6主要经营指标分析
开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。
7结论和建议