北海房价走势最新消息2024,北海房价多少钱一平方

李盛

2022年北海最新平均房价为5974元/㎡。

一、2022年北海房价走势

二、2022年北海房价均价

2022年05月房价5974元/㎡1.01%↓

2022年04月房价6035元/㎡0.48%↓

2022年03月房价6064元/㎡0.53%↓

2022年02月房价6097元/㎡0.27%↑

2022年01月房价6081元/㎡0.21%↑

三、北海楼盘房价情况

根据北海市房地产交易中心公布的数据计算:4月份,北海新建商品住房网签面积环比大增42%、二手住房成交面积环比上涨12.2%。

这是北海新建商品住房历年4月份的网签情况。今年4月只有1029套,创下了10年新低——连新冠疫情初爆发的那年都不如。
只拿一个月对比,说服力可能不够。再看:

今年1月2月3月4月,月月垫底。
不但垫底,而且差距惊人。例如今年4月比去年大跌了61.2%。
因此,不是春天来了,而是楼市还蜷缩在寒冬里。
到底是什么原因?
疫情肯定最显眼。去年上半年疫情平缓(去年五一旅游火爆),今年疫情反复(4月北海也首次全民核酸);以前是“非必要不出省”,现在是“非必要不出市”。
北海是一个非常典型的外销型楼市。只要疫情继续导致出行不便,北海楼市就很难翻身。
本地买房热度不足,也是突出因素。疫情刺激房价连续大跌,吸引了大批本地买房人进场。2020、2021年北海一手房共卖出了37535套,其中至少一半(接近2万套)应该被本地买走。现在潜在的购买力,确实弱了。
但除了这两个原因,还有没有其它?

如上图,去年上半年网签快速反弹(接近了疫情前2019年的水平),但随后却是急转直下。
为什么?
从全国来看,是因为央行实施“三道红线”刺激各大房企超低价促销以快速回款。例如北海恒大御景湾,当时带装修仅5000左右,房子被疯抢。
三道红线要求房地产企业“剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1”。这直接撕开了许多房企的面具——恒大首先就没挺过,去年下半年它率先爆雷,北海两个楼盘全部停工。随后,各地爆雷和准备爆雷的房企此起彼伏。楼市的信心不断被摧残,最后上半年是火,下半年成冰。
也许是巧合。去年下半年开始北海加强了网签管理:一手房低于指导价的90%不允许网签。比如指导价6000元/平方,开发商不能低于5400元/平方发售。
这项规定快速遏制了开发商的随意降价和无序降价,对稳定北海房价作用巨大。但与此同时也降低了本地购房的兴趣——因为本地对房价异常敏感,2020年下半年(网签10657套)到2021年上半年(网签12930套)都因为房价持续明显下降而本地买房大增。
去年7月以来因为网签限制,北海房价变得平缓。此前急着买房的、或者有相当实力的购房者很多已经出手,剩下的更为关心房价和每月的还贷额。房价保持了稳定,是好事,但也让尚未买房的本地人变得犹豫(对现在的房价买不起,或者担心未来还贷困难)。
综上所述,导致北海楼市目前急剧下滑的原因,也许有3个:疫情冲击、信心削弱(担心房企爆雷结果收不了房)、实力不足(买不起房还担心还不起贷)。
怎么办?
疫情只能等(等全国平复),信心也只能等(等房企不再爆雷)。目前能做的,是提高本地购买力。
怎么提高?
买房人的银子肯定没法直接增加,但降低了总房款就相当提高了支付能力。
4月15日起,北海实施购房补贴。购房一手房可以补贴契税(90平方及以下1%、90平方以上1.5%)。
这个就是变相提高了买房人的支付能力。
但这个提高没多大吸引力。一套80平方、5000元/平方的房子,购房补贴之后只相当于降价50元/平方。
不过,楼市新政里面还有一句话:“组织开展团购优惠活动,对在新建商品住房优惠名录内购房的,实行‘最惠’价格,在市场价基础上每平方米再下调300元—500元”(《北海市推进住房刚需群体住有所居工作方案》第4部分优惠措施的第2项)。
咬文嚼字。什么叫“市场价基础上”?指导价格是不是“市场价”?如果是,指导价“降低300-500元”还不如现在“低于指导价的90%就不能网签”呢。
所以,“市场价”也许应该是“在指导价格的90%的基础上再降低300-500元/平方”。比如指导价格是5000元/平方,降低到90%是4500,再降低300-500,那就是4000-4200也可以网签。
如果真是这样,北海楼市还真可以打破部分僵局。
于是,球在开发商这边了。愿意再降价300-500吗?政府能支持能允许低于指导价格的90%也能网签吗?
所以,现在看房的时候,记得要问一问这个。每平方真能省三五百,那真的愉快了。
反过来,如果不是这样的意思,购房补贴估计没多大作用,北海楼市近期还得因为房价而僵持。

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